In che modo l’esperimento sui mutui della Fed del 2008 ha alimentato l’odierna crisi immobiliare

Scritto da Alex Pollock abd Paul Kupiec tramite The Mises Institute,

In che modo il Congresso dovrebbe valutare il track record della Federal Reserve come investitore in titoli garantiti da ipoteca residenziale (MBS)? Indipendentemente dalla rotazione della Fed, merita un voto negativo.

L'intervento dell'era COVID della Fed nei mercati dei mutui ha alimentato la seconda bolla immobiliare del 21° secolo. La bolla è finita quando la Fed ha smesso di acquistare MBS e ha alzato i tassi per combattere l'inflazione. Mentre il tempo dirà se i recenti aumenti dei prezzi delle case saranno invertiti, la fine della bolla è già costata alla Fed oltre 400 miliardi di dollari di perdite sui suoi investimenti MBS.

Dal 1913 al 2008, la Fed possedeva esattamente zero titoli garantiti da ipoteca. Sebbene le decisioni di politica monetaria della Fed abbiano ancora avuto un impatto sulle condizioni dei mercati immobiliare e ipotecario, lo hanno fatto indirettamente attraverso l'influenza che gli acquisti e le vendite di titoli del Tesoro da parte della Fed hanno avuto sui tassi di interesse di mercato.

In una radicale risposta politica "temporanea" alla crisi finanziaria del 2008, la Fed ha iniziato a intervenire direttamente nel mercato dei mutui. Attraverso una serie di acquisti di MBS, il portafoglio di MBS della Fed è passato da $ 0 a $ 1,77 trilioni entro agosto 2017. La Fed ha successivamente modificato la politica e ridotto lentamente le sue partecipazioni in MBS. A marzo 2020, deteneva circa 1,4 trilioni di dollari in MBS.

Quando la crisi COVID ha colpito nel marzo 2020, la Fed ha deciso di ripristinare il suo piano di salvataggio della crisi finanziaria del 2008. Ha ripreso ad acquistare MBS, buoni del tesoro e obbligazioni. Quando ha interrotto i suoi acquisti nella primavera del 2022, possedeva 2,7 trilioni di dollari in MBS. La Fed era diventata il più grande investitore in MBS al mondo. Entro la primavera del 2022, possedeva quasi il 22% di tutti i mutui residenziali da 1 a 4 famiglie negli Stati Uniti. Entro il 30 settembre, data dell'ultimo bilancio consolidato trimestrale disponibile della Fed , la Fed aveva perso 438 miliardi di dollari sui suoi investimenti MBS. Queste perdite aumenteranno se la lotta per contenere l'inflazione richiederà tassi di interesse ancora più elevati.

Poiché la maggior parte degli acquirenti prende in prestito l'80% o più del prezzo di acquisto di una casa, i prezzi delle case sono sensibili al livello dei tassi di interesse ipotecari. I tassi ipotecari bassi aumentano il pool di potenziali acquirenti, stimolando la domanda di alloggi. Se lo stimolo dei tassi di interesse è eccessivo, l'eccesso di domanda spingerà verso l'alto i prezzi delle case. Alti tassi di interesse ipotecari hanno l'effetto opposto. Smorzano la domanda, dissipano la pressione al rialzo sui prezzi delle case e, in alcuni casi, portano a un calo dei prezzi delle case.

Come si potrebbe prevedere, i massicci acquisti di MBS da parte della Fed hanno coinciso con ampie riduzioni dei tassi di interesse sui mutui. Durante la campagna di acquisto di MBS COVID della Fed, il tasso di interesse ipotecario medio nazionale a 30 anni è sceso a un minimo del 2,65% nel gennaio del 2021. Oggi, con la campagna della Fed di tassi di interesse più elevati per combattere l'inflazione, i tassi di interesse dei mutui a 30 anni sono in bilico intorno al 7 per cento . Questa modifica del solo tasso di interesse del mutuo farebbe aumentare del 65% i pagamenti mensili del capitale e degli interessi su un mutuo ipotecario della stessa entità.

Com'era prevedibile, il calo dei tassi d'interesse sui mutui ha stimolato la domanda di abitazioni e spinto al rialzo i prezzi delle abitazioni. Le statistiche del governo riportano che, da gennaio 2018 a questo gennaio, il prezzo medio delle nuove case negli Stati Uniti è passato da $ 331.800 a $ 467.700, con un aumento del 41%. È interessante notare che da gennaio 2018 a marzo 2020, prima che la Fed rinnovasse i suoi acquisti di MBS, il prezzo medio di una nuova casa è effettivamente sceso a $ 322.600. Da aprile in poi, il prezzo medio nazionale delle case è aumentato costantemente, raggiungendo un picco di $ 468.700 entro la fine di giugno 2022.

Nel 2018, l'acquisto di una nuova casa a prezzo medio con un calo del 20% e il tasso ipotecario medio a 30 anni allora prevalente del 3,95% richiedeva $ 1.259 in pagamenti mensili di capitale e interessi . A gennaio, l'acquisto della nuova casa a un prezzo medio di $ 467.700 con un calo del 20% ha richiesto pagamenti mensili di $ 2.360 dato il tasso del 6,48% su un mutuo di 30 anni. In soli 5 anni, a causa dell'inflazione dei prezzi delle case e dei tassi di interesse ipotecari più elevati, il pagamento mensile del capitale e degli interessi necessari per acquistare una nuova casa a un prezzo medio è aumentato dell'87%!

L'incursione della Fed nel mercato degli MBS avrà un impatto duraturo sui mercati immobiliari. Non solo la domanda di case è stata attenuata dall'inflazione dei prezzi delle case e dai tassi ipotecari del 7%, ma gli attuali proprietari di case con tassi di interesse ipotecari favorevoli sono riluttanti a vendere, riducendo l'inventario delle case disponibili per la vendita in un mercato che è già affamato di annunci. Questo equilibrio sfavorevole si riflette chiaramente nell'indice di accessibilità degli alloggi della National Association of Realtors, che è sceso da un massimo ciclico di 180 nel luglio 2021, a letture recenti inferiori a 100, indicando sfide di accessibilità non viste dai tassi di interesse dei mutui a due cifre degli anni '80 .

La fine degli acquisti di MBS da parte della Fed e l'aumento dei tassi ufficiali della Fed hanno posto fine alla bolla immobiliare dovuta al COVID. Mentre i prezzi delle case stanno mostrando diminuzioni in alcune aree, i prezzi in altre aree rimangono elevati a causa di scorte storicamente basse di case in vendita e forti mercati del lavoro.

Qualsiasi revisione realistica dell'impatto dell'esperimento della Federal Reserve che investe in MBS concluderebbe che la Fed dovrebbe smettere di acquistare mutui. La sua decisione di investire trilioni di dollari in MBS ha contribuito a spingere il costo della proprietà della casa oltre la portata di molti. Altri si ritroveranno rinchiusi in case che non possono permettersi di vendere a causa dei tassi artificialmente bassi sui loro mutui attuali.

Da entrambi i punti di vista, l'esperimento MBS della Fed ha stravolto i mercati immobiliari ed è costato alla Fed oltre 400 miliardi di dollari di perdite MBS. È difficile vedere come questo esperimento meriti qualcosa di diverso da un voto negativo.