“Non siamo divertiti!” La regina d’Inghilterra ferita dal crollo degli immobili commerciali

Scritto da Nick Corbishley via Wolf Street,

Crown Estates, che gestisce il portafoglio della Regina d'Inghilterra, ha recentemente ridotto del 17% il valore di 17 centri commerciali e ricreativi, riducendo il patrimonio netto di Sua Maestà di 552 milioni di sterline. Come sottolinea l' Economist , questa è una "birra abbastanza piccola" rispetto alla valutazione di 13,4 miliardi di sterline del portafoglio immobiliare della Regina, che include alcuni degli immobili più belli di Londra.

Ma la regina non sarà lasciata di tasca propria, dal momento che il suo reddito – fissato al 25% dei profitti generati dalla Crown Estate – sarà integrato con un salvataggio dei contribuenti. Infatti, grazie al Sovereign Grant Act del 2011, l'importo complessivo dato alla Regina ogni anno per finanziare i suoi doveri ufficiali non può mai diminuire, indipendentemente da ciò che sta accadendo nell'economia più ampia.

"In caso di riduzione dei profitti della Crown Estate, la sovvenzione sovrana è fissata allo stesso livello dell'anno precedente", ha detto un portavoce a The Independent .

"Le entrate della Crown Estate aiutano a pagare i nostri servizi pubblici vitali – negli ultimi 10 anni ha restituito un totale di £ 2,8 miliardi al Tesoro".

Tutti i profitti realizzati dalla Crown Estate vengono trasferiti al Tesoro che, a sua volta, restituisce il 25% dei profitti alla Regina tramite la sovvenzione sovrana. Quest'anno le cose saranno leggermente diverse. Per coprire la caduta di valore della proprietà della Corona, la proprietà ha stretto un accordo con il Tesoro che le consente di iniziare a versare entrate "scaglionate" al governo, mantenendo così una quota maggiore dei profitti per sé.

È un buon affare se riesci a ottenerlo. La maggior parte degli altri proprietari terrieri del Regno Unito non può farlo, anche se molti proprietari di immobili più grandi hanno certamente fatto pressioni sul governo per ottenere sostegno, che per il momento non è disponibile.

Nel frattempo, le condizioni sia nel mercato al dettaglio che in quello degli uffici continuano a peggiorare. La crisi del commercio al dettaglio in corso nel Regno Unito e la rivoluzione del lavoro da casa (WFH) hanno spazzato via finora circa la metà della capitalizzazione di mercato dei grandi REIT come Land Securities Group Plc, British Land Company e Shaftesbury finora quest'anno.

La scorsa settimana, il governo ha esteso il divieto di sfratto di inquilini di proprietà commerciali dal 30 settembre al 31 dicembre, il che ha fatto arrabbiare alcuni proprietari terrieri che hanno visto i rendimenti dei loro investimenti diminuire mentre le aziende lottano per pagare l'affitto. Approvata per la prima volta il 26 marzo, la moratoria sugli sfratti è stata un'ancora di salvezza essenziale per molte attività commerciali o uffici i cui redditi erano diminuiti drasticamente durante il blocco.

Ma ha anche spostato lo stress finanziario dagli inquilini ai proprietari di immobili e ai loro finanziatori. E più a lungo si trascina – ora è stato esteso due volte in sei mesi – più lo stress aumenta.

Le società immobiliari commerciali britanniche hanno finora raccolto solo il 68% dell'affitto dovuto a giugno, secondo i dati diffusi mercoledì da Re-Leased, dopo aver raccolto solo il 18,2% alla data di scadenza. Non sorprende che i proprietari di negozi al dettaglio siano stati i più colpiti, avendo finora ricevuto solo il 60% degli affitti dovuti per il trimestre di giugno, rispetto al 75% e al 76% rispettivamente per i settori industriale e uffici.

Nonostante i recenti frenetici sforzi del governo britannico per annullare la rivoluzione WFH che ha messo in moto, il Regno Unito è rimasto notevolmente indietro rispetto all'Europa continentale nel riportare i lavoratori dietro le loro scrivanie. Questa settimana, il governo ha invertito ancora una volta la politica, mentre i casi covid hanno iniziato a crescere, esortando tutti gli "impiegati che possono lavorare efficacemente da casa" a farlo "durante l'inverno".

Ciò avrà un impatto disastroso non solo sui proprietari di edifici per uffici, ma anche su negozi, ristoranti, bar, caffè e altre attività commerciali e ricreative del centro città in difficoltà che dipendono dalle abitudini degli impiegati. Molte aziende del tempo libero e dell'ospitalità stanno già vacillando per l'imposizione da parte del governo di questa settimana del coprifuoco alle 10 per bar e ristoranti. Anche i proprietari di queste proprietà ne risentono.

Shaftesbury, un fondo di investimento immobiliare (REIT) che affitta principalmente a rivenditori indipendenti nel West End di Londra, ha riferito venerdì che per i sei mesi fino a settembre finora, aveva raccolto solo il 41% dell'affitto dovuto. Si prevede che il dieci per cento degli affitti sarà soggetto a modalità di riscossione differita; Il 23% è stato rinunciato e il 26% rimane in sospeso. Alla fine di agosto, il tasso di sfitto era salito al 9,7% del valore locativo stimato, rispetto al 4,8% alla fine di marzo.

Con l'aumento dei tassi di posti vacanti al dettaglio, l'equilibrio del potere si è gradualmente spostato, da proprietario a inquilino. Anche se gli sfratti fossero consentiti, in questa crisi sarà molto difficile per i proprietari trovare un sostituto per un inquilino sfrattato, il che rende i proprietari un po 'più flessibili nel trattare con i loro inquilini.

E molti inquilini non pagano l'affitto, perché non possono o scelgono di non farlo, nella speranza di rinegoziare i termini del contratto di locazione. Shaftesbury sta permettendo agli inquilini di differire l'affitto trimestrale per il terzo trimestre consecutivo, mentre British Land, comproprietario dell'ampio complesso di uffici e negozi di Broadgate nella City di Londra, sta valutando di estendere il supporto alla sua piccola ospitalità e agli inquilini dei negozi per il prossimo trimestre, riporta Bloomberg.

È il motivo principale per cui il rivenditore di moda New Look è stato in grado di assicurarsi condizioni così allettanti dai suoi proprietari, tra cui Landsec e British Land, nella sua ultima procedura di insolvenza volontaria. Mettendo i contratti di locazione dei negozi al centro delle trattative, l'azienda è stata in grado di garantire che 402 dei suoi 470 negozi passassero a un modello legato al fatturato, in base al quale l'affitto sarà addebitato tra il 2% e il 12% dei ricavi. Per i restanti 68 negozi l'azienda non dovrà pagare l'affitto per i prossimi tre anni.

I proprietari potrebbero non aver gradito i termini, ma date le dimensioni di New Look e gli enormi buchi che la sua scomparsa avrebbe lasciato in un panorama di vendita al dettaglio già decimato, non avevano altra scelta che accettarli a malincuore. Stabilendo un precedente per gli affitti basati sul fatturato, è solo una questione di tempo prima che altri grandi negozi inizino a chiedere lo stesso trattamento.

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