Il numero record di acquirenti di case si allontana dai contratti mentre i costruttori si agitano in mezzo alla gola di case invendute

Tra il cracking homebuilder e la fiducia dell'homerbuyer …

… record di bassa accessibilità domestica …

…un numero record di nuove quotazioni con riduzioni di prezzo (tra il crollo della domanda).

… inizia il crollo dell'edilizia abitativa…

… e così via, poiché la recente impennata dei tassi ipotecari ha di fatto spinto il mercato immobiliare in una recessione , ormai così diffusa che a luglio sono stati annullati 63.000 contratti di compravendita di case, pari al 16% delle case che sono andate in rovina contratto quel mese. Secondo Redfin, questa è la percentuale più alta mai registrata e solo il breve picco durante lo schianto del covid – che è stato prontamente invertito – è stato peggiore. È in aumento da un tasso rivisto del 15% un mese prima e del 12,5% un anno prima.

Il mercato immobiliare sta rallentando poiché i tassi ipotecari più elevati mettono da parte molti potenziali acquirenti di case. Con il calo della concorrenza, i cacciatori di case che sono ancora sul mercato stanno godendo di un ritrovato potere contrattuale, un contrasto sorprendente rispetto a solo pochi mesi fa, quando gli acquirenti spesso dovevano fare ogni sforzo per vincere. È più probabile che gli acquirenti di oggi utilizzino contingenze contrattuali che consentono loro di ritirarsi senza sanzioni finanziarie se qualcosa va storto. E con un numero crescente di case tra cui scegliere, è anche più probabile che annullino un accordo se un venditore si rifiuta di abbassare il prezzo o di effettuare le riparazioni richieste, una situazione che è diventata sempre più comune dato che i venditori si stanno ancora adeguando il mercato del freddo

"Le case sono sul mercato più a lungo ora, quindi gli acquirenti si rendono conto di avere più opzioni e più spazio per negoziare. Stanno chiedendo riparazioni, concessioni e imprevisti e se i venditori dicono di no, si tirano indietro e vanno avanti perché sono fiduciosi di poter trovare qualcosa di meglio ", ha affermato Heather Kruayai, agente immobiliare Redfin a Jacksonville, FL . “Gli acquirenti sono anche ombrosi perché temono che una potenziale recessione possa causare un calo dei prezzi delle case. Non vogliono finire in una situazione in cui acquistano una casa e vale $ 200.000 in meno in due anni, quindi alcuni stanno optando per aspettare nella speranza di acquistare quando i prezzi saranno più bassi".

Alexis Malin, un altro agente Redfin a Jacksonville, avverte che non vi è alcuna garanzia che gli acquirenti saranno in grado di trovare affari migliori in futuro. La crescita annuale dei prezzi delle case ha iniziato a rallentare, all'8% oggi dal 17% di un anno fa, ma i prezzi sono ancora in aumento e gli economisti Redfin non si aspettano che crollino.

“Alcuni acquirenti che stanno rinunciando agli accordi hanno la mentalità che il mercato sta crollando e saranno in grado di ottenere una casa per $ 100.000 in meno in sei mesi. Non è necessariamente così", ha detto. "Le case in molte parti della Florida stanno ancora vendendo per un bel penny, quindi avverto i miei acquirenti che l'erba potrebbe non essere effettivamente più verde dall'altra parte".

Alcuni acquirenti potrebbero anche ritirarsi a causa di tassi ipotecari superiori al 5%. Coloro che hanno iniziato la ricerca mesi fa, quando i tassi erano più vicini al 3%, potrebbero rendersi conto che il tipo di casa che desideravano prima è ora fuori budget poiché le rate mensili dei mutui sono aumentate di quasi il 40% anno dopo anno.

"Le cancellazioni degli acquisti domestici potrebbero iniziare a diminuire man mano che i venditori si abituano a un mercato più lento", ha affermato Taylor Marr, vice capo economista di Redfin. “I venditori hanno già iniziato ad abbassare i prezzi dopo aver messo sul mercato le loro case. Probabilmente inizieranno a valutare le loro proprietà più in basso sin dall'inizio e diventeranno sempre più aperti alle negoziazioni".

E solo per confermare quanto sia pessimo il mercato immobiliare statunitense, anche l'agenzia di rating Fitch Ratings , morbosamente lenta, ha affermato che la probabilità di una grave flessione delle abitazioni statunitensi è aumentata (sebbene dal momento che le agenzie di rating non sono mai autorizzate a scuotere la barca, ha affermato che il suo rating Lo scenario del caso prevede un ritiro più moderato che include un calo a una cifra media dell'attività immobiliare nel 2023 e un'ulteriore pressione nel 2024.) Fitch osserva inoltre che, sebbene abbia recentemente affermato le valutazioni e le prospettive stabili per il nostro portafoglio di costruttori di case statunitensi, " le valutazioni potrebbero subire pressioni in uno scenario di recessione più pronunciato che probabilmente includerebbe un calo dell'attività immobiliare di circa il 30%, o più, in un periodo pluriennale e un calo dei prezzi delle case dal 10% al 15%".

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Tuttavia, i più grandi perdenti dell'ultimo crollo immobiliare non sono i venditori, ma piuttosto i costruttori di case, che si trovano improvvisamente con un eccesso di case invendute.

Come osserva Bloomberg , con l'impennata dei tassi ipotecari di quest'anno che ha messo in disparte gli acquirenti, le liste d'attesa per le nuove case sono sparite e i venditori di nuove case – come Kevin Brown, che lavora appena a sud di Houston, sono in prima linea in una massiccia spostare. Mentre Brown aveva appuntamenti consecutivi, gli acquirenti ora si limitano a recarsi nel suo ufficio vendite di Saratoga Homes. Nel frattempo, ha 55 case in costruzione e cinque che sono state completate, tutte senza accordi.

"C'è un po' di pressione su di noi", ha detto Brown. "I costruttori devono raggiungere gli obiettivi e realizzare i loro profitti, e non amano l'inventario semplicemente seduto per terra".

Un brusco arresto del boom edilizio pandemico ha lasciato i costruttori che hanno iniziato la costruzione mesi fa a lottare per adattarsi. L'offerta statunitense di nuove case rispetto alle vendite di giugno è stata la più alta dalla metà dell'ultimo crollo del 2010. E all'inizio di luglio, il traffico degli acquirenti verso siti Web di costruttori di case e uffici vendita era precipitato al livello più basso del mese dal 2012, secondo a un sondaggio sul sentimento dei costruttori da parte della National Association of Home Builders.

L'accumulo di nuove case sottolinea un cambiamento più ampio che sta seminando il caos nel mercato. Una carenza di alloggi a livello nazionale ha contribuito ad anni di guerre di offerte e disperazione tra gli acquirenti che hanno fatto salire i prezzi a livelli record per paura di perdersi. Ma l'impennata degli oneri finanziari di quest'anno ha spinto l'accessibilità a un punto di rottura e ha alleviato parte della scarsità.

Allo stesso tempo, il terreno è pronto per vincoli di approvvigionamento a lungo termine poiché i costruttori si ritirano. Un decennio di sottocostruzione e una numerosa popolazione di giovani che invecchiano fino alla proprietà di una casa minacciano di prolungare la stretta sull'accessibilità economica.

"Nonostante il fatto che non ci siano abbastanza unità abitative nel paese, i costruttori non sono disposti a fare la scommessa necessaria per costruirle", ha affermato Jerry Howard, amministratore delegato del gruppo di costruttori di case. "Hanno paura che, in un ambiente recessivo, non saranno in grado di venderli".

A giugno, 824.000 case unifamiliari erano in costruzione negli Stati Uniti, più che mai dall'ottobre 2006, secondo un'analisi NAHB dei dati del governo. Le scorte invendute sono aumentate in parte a causa delle interruzioni della catena di approvvigionamento e dei vincoli di manodopera che hanno creato colli di bottiglia nella pipeline di produzione.

Ora, con l'economia che sta entrando in una recessione, o già in una, i costruttori stanno riducendo gli inizi, cercando di evitare che troppe case completate rimangano vuote. Stanno anche chiedendo un minor numero di permessi di costruzione, che per le case unifamiliari sono scesi a giugno ai minimi da due anni, secondo i dati del governo.

Non tutti i mercati si stanno raffreddando velocemente. Ma il cambiamento è netto nelle città in espansione della pandemia in cui i costruttori si sono accumulati per soddisfare la domanda di arrivi fuori dallo stato, che spesso aumentano i prezzi oltre la portata della gente del posto.

"È diventato un mercato molto competitivo per i costruttori in cui stanno cercando di scaricare qualsiasi inventario permanente", ha affermato Ali Wolf, capo economista di Zonda, che tiene traccia della produzione di nuove case. "Potremmo assistere a un periodo in cui l'offerta potrebbe effettivamente superare la domanda per un po' in alcuni dei mercati che sono stati i più febbrili negli ultimi due anni".

Boise, nell'Idaho, è una di quelle aree in cui sta scoppiando una bolla pandemica. I lavoratori remoti sono arrivati ​​da stati più costosi come la California, alla ricerca di spazi aperti e meno restrizioni sui virus. Ma ora l'irrequietezza del Covid sta cedendo il passo ai timori che la cura per l'inflazione della Federal Reserve – tassi più alti – possa far precipitare gli Stati Uniti in una recessione.

Il più grande costruttore dell'Idaho, CBH Homes, ha avuto circa un terzo degli acquirenti di annullare i contratti negli ultimi mesi, quasi il doppio del livello all'inizio dell'anno, secondo Corey Barton, presidente dell'azienda . Ha 200 case finite invendute, rispetto alle 75 alla fine dello scorso anno, e ha detto che probabilmente supererà le 350 che gli erano rimaste dopo l'ultimo incidente di 15 anni fa. In un certo senso, l'inventario è sempre stato lì: era solo nascosto, dice.

I costruttori avevano deliberatamente trattenuto le case, aspettando che fossero trascorsi un paio di mesi dal completamento prima di metterle in vendita. Questo perché non potevano costruire abbastanza velocemente per soddisfare la domanda altissima. Aspettando, potrebbero addebitare l'attuale prezzo di mercato all'aumentare dei costi dei materiali.

Ma ora, il mercato viene inondato di quotazioni, ha detto Barton. Le case stanno finendo o vengono elencate in precedenza nel processo di costruzione.

Nel frattempo, CBH ha tagliato le partenze di circa la metà. I subappaltatori coinvolti nelle prime fasi di costruzione, scavando scantinati o gettando fondamenta lo stanno già sentendo, ha detto.

"Il movimento fuori dallo stato ha causato un falso mercato", ha detto Barton. “ Dobbiamo accettare le cose per come sono. Diventerà dura".

I costruttori di nuove case si trovano in una situazione particolarmente difficile, perché mentre la maggior parte dei venditori tradizionali può permettersi di aspettare o addirittura posticipare una vendita se le condizioni peggiorano, i costruttori dovranno fare sconti fino a trovare il prezzo di mercato, ha affermato Benjamin Keys, un vero Professore immobiliare presso la Wharton School dell'Università della Pennsylvania.

"I costruttori di case hanno un comprensibile incentivo a ritirarsi in questo momento e gli americani hanno bisogno di alloggi più convenienti", ha detto Keys.

All'ufficio vendite di Saratoga Homes a Glendale Lakes, la direttrice del marketing Christina Nuon ha affermato che sta effettuando chiamate a freddo agli agenti e ospitando eventi dell'happy hour per aumentare le vendite. La società ha un menu di incentivi per ridurre i costi per i suoi acquirenti entry-level, da $ 12.000 verso i costi di chiusura a un tasso ipotecario a 30 anni sovvenzionato di poco meno del 4%.

"Ridurre le tariffe, sarà probabilmente il nostro incentivo d'ora in poi", ha detto Nuon. “Solo perché questo è l'unico modo in cui possiamo aiutare gli acquirenti. Non possiamo abbassare ulteriormente il prezzo".

Brown, il consulente di vendita, afferma che gli incentivi hanno contribuito a intaccare l'inventario: "Sto cercando di trovare un acquirente alla volta", ha detto, "e non sono sopraffatto da quello che ho in arrivo".

Teme che, alla fine di una potenziale recessione, il continuo underbuilding aiuterà a mantenere i prezzi elevati.