Affitto conveniente invece di rendimenti

Mercoledì scorso il governo federale ha deciso di reintrodurre l'edilizia senza scopo di lucro concordata nell'accordo di coalizione (p. 88) . Si risponde ad una richiesta di lunga data di diverse associazioni sociali , sindacati e movimento degli inquilini . ¹⁾ Nello specifico, la legge fiscale annuale del 2024 dovrebbe anche ancorare la “promozione di scopi residenziali senza scopo di lucro” nella sezione 52 AO, che elenca gli scopi senza scopo di lucro ai sensi del diritto fiscale. Di conseguenza, le società immobiliari che forniscono alloggi a prezzi accessibili possono beneficiare di sgravi fiscali. Questa decisione arriva in un momento di crescente politica abitativa. Proprio lo scorso fine settimana migliaia di persone hanno manifestato a Berlino con il motto “ L'affitto è troppo alto! ” contro la crisi immobiliare e la politica abitativa del governo statale e federale. Poco prima si era saputo che circa un terzo delle famiglie berlinesi paga in media il 45% del proprio reddito per l'affitto lordo , molto di più di quanto sia effettivamente sostenibile. Di conseguenza, aumentano anche gli importi dei sussidi statali per l’affitto (indennità di alloggio e costi di alloggio), che superano ormai il limite di 20 miliardi di euro all’anno.

La situazione attuale non è uno sviluppo imprevedibile o una legge della natura. È invece il risultato di decisioni politiche che negli ultimi tempi sono state caratterizzate principalmente da nuove strategie edilizie orientate al mercato. Ciò significa che il governo federale ha fissato obiettivi elevati per le nuove costruzioni, ma le società immobiliari private hanno contribuito poco alle nuove costruzioni e gli affitti hanno continuato ad aumentare – mentre allo stesso tempo il mantenimento del tetto massimo degli affitti e il ripristino del diritto di prelazione comunale sono stati ostacolati. bloccato nell'armadio. L'introduzione della nuova onlus residenziale è quindi un segnale importante. Alla logica prevalente di una politica abitativa orientata all’equilibrio del mercato, che vede la soluzione in nuove costruzioni – solitamente costose – e delega i problemi sociali a conseguenti sussidi statali, si contrappone un paradigma alternativo: ora non solo l’orientamento al profitto dovrebbe essere utile, ma anche quella orientata al bene comune Verrà premiata la gestione dell’abitazione. Il significato di ciò può essere compreso solo osservando lo sviluppo della politica abitativa. La misura in cui le promesse legate alle nuove abitazioni senza scopo di lucro potranno essere mantenute dipende dalla loro progettazione. C'è il rischio che l'introduzione produca poco più di un segnale, ma difficilmente comporti un reale cambiamento.

Abolizione dell'edilizia no-profit: orientamento al mercato, privatizzazione e finanziarizzazione

Con l'introduzione dell'edilizia popolare la legislazione si avvale di uno strumento con una lunga tradizione nella politica abitativa ( qui analizzato dai servizi scientifici del Bundestag ): già nel XIX secolo furono fondate le prime società edilizie senza scopo di lucro, che ricevettero negli anni ’20 venne dato un sostegno massiccio e a partire dal 1930 venne fornita una base giuridica uniforme. ²⁾ Lo scopo era quello di fornire alloggi ad ampie fasce della popolazione. A tal fine concorrono diverse normative: invece di concentrarsi principalmente sugli utili, le società immobiliari senza scopo di lucro dovrebbero concentrarsi sulle esigenze abitative generali e fornire spazi abitativi al costo dell’affitto secondo la legge senza scopo di lucro. Per raggiungere questi obiettivi, le aziende sono state esentate da varie imposte (imposta sulle società, imposta sul patrimonio, imposta sul commercio e imposta sulle società), tasse e requisiti di licenza e hanno ricevuto prestiti agevolati. Queste varie esenzioni e benefici dovrebbero a loro volta servire da incentivo a investire in scopi senza scopo di lucro. Nello specifico, le eventuali eccedenze generate dovevano essere reinvestite in nuovi edifici. Nella vecchia Repubblica Federale le società immobiliari senza scopo di lucro hanno dato un contributo significativo alla ricostruzione. ³⁾

Tuttavia, con la legge di riforma fiscale del 1990, gli alloggi di pubblica utilità sono stati aboliti e gran parte del patrimonio delle organizzazioni di pubblica utilità, pari a circa 3,4 milioni di appartamenti, è stato trasferito al mercato immobiliare generale. Il nepotismo e la cattiva gestione della Neue Heimat, un'impresa edile e immobiliare senza scopo di lucro appartenente alla Federazione sindacale tedesca, vengono spesso citati come motivo. Ma dietro l’abolizione dello status di organizzazione no-profit – contrariamente alla raccomandazione della commissione d’inchiesta responsabile della Neue Heimat, che chiedeva una riforma (p. 284) – ci sono stati anche anni di discussioni e la graduale implementazione di approcci basati sul mercato nella politica abitativa. Da un lato gli alloggi senza scopo di lucro e le nuove costruzioni non erano più considerati necessari, il legislatore confidava invece che il mercato immobiliare avrebbe fornito una compensazione; Allo stesso tempo, i contribuenti dovrebbero essere sollevati e dovrebbero essere aperte nuove fonti finanziarie per i comuni. L’indennità di alloggio è stata utilizzata per coprire i divari sociali previsti. Secondo questa visione, lo status di ente non-profit non era più adeguato e necessario per raggiungere gli obiettivi della politica abitativa, ma era visto come una condizione competitiva ineguale non più giustificata per le imprese sovvenzionate e non sovvenzionate (vedi obiettivo legislativo di una tassazione più equa e l'eliminazione dei vantaggi competitivi nel progetto di legge, Tax Reform Act 1990, BT-Drs 11/2157, p.

Attraverso questo argomento principalmente economico, l’abolizione dell’edilizia senza scopo di lucro si inserisce nello sviluppo generale della politica abitativa della Repubblica Federale: al più tardi con la legge sullo smantellamento del 1960, il settore dell’edilizia abitativa è stato esplicitamente allineato agli obiettivi dell’economia di mercato, dando priorità alla promozione dell’edilizia residenziale pubblica. proprietà e persegue obiettivi sociali in gran parte attraverso i sussidi per l’edilizia abitativa. Poiché questa politica ha mostrato dopo breve tempo dei deficit a causa dell'imperfezione del mercato immobiliare, negli anni '70 sono stati introdotti la protezione contro lo sfratto e il sistema degli affitti comparativi, conosciuti ancora oggi. Tuttavia, la politica immobiliare ha continuato a essere fondamentalmente orientata alle condizioni economiche del mercato, in particolare agli incentivi agli investimenti, che si traducono in affitti elevati o in aumento. Con l'abolizione degli alloggi senza scopo di lucro, questo sviluppo è stato spinto ulteriormente e sono state stabilite dipendenze per il futuro. Da un lato, ciò ha costretto il patrimonio immobiliare della Germania dell’Est a essere soggetto a considerazioni di redditività dopo la caduta del Muro. D'altro canto, la fine dello status di organizzazione no-profit ha gettato le basi per le successive privatizzazioni e, attraverso questa, la finanziarizzazione, cioè lo sfruttamento finanziario del settore immobiliare – il punto di partenza per gruppi immobiliari orientati al profitto come Vonovia o Deutsche Wohnen .

Presupposti della Legge fondamentale: vincoli sociali e diritto degli affitti

Lo sviluppo della politica abitativa come politica del mercato immobiliare non è un requisito della Legge fondamentale, ma una decisione politica. In particolare la libertà d’azione imprenditoriale di cui all’art. 2 cpv. 1 Legge fondamentale, alla quale si è fatto riferimento, almeno indirettamente, nell’abolizione dell’edilizia popolare, viene utilizzata come protezione generale contro condizioni di concorrenza ineguali e contro agevolazioni (fiscali) nel mercato. settore dell'edilizia abitativa – comunemente anche l'art. 3 cpv. 1 Legge fondamentale o l'art. 12 cpv. 1 GG – allora non poteva giustificare l'incostituzionalità. Quando si tratta della questione se la legislazione possa promuovere scopi politici con l’aiuto di agevolazioni fiscali, essa dispone di un’ampia libertà di azione politica. ⁴⁾ La decisione fondamentale in tal senso si basa sul principio di sussidiarietà, secondo il quale lo Stato non deve raggiungere da solo tutti gli obiettivi politici, ma può anche avvalersi del sostegno di partiti privati. Naturalmente è necessaria una giustificazione per la disparità di trattamento fiscale; In definitiva, ciò non deve essere di per sé inammissibile né essere arbitrario. Nel caso degli alloggi senza scopo di lucro, la legislazione persegue un obiettivo generalmente riconosciuto di sostenere l’uso della proprietà per il bene comune al fine di creare o garantire alloggi a prezzi accessibili.

La promozione di alloggi a prezzi accessibili ha anche ulteriori legami costituzionali. Va anzitutto sottolineato che l’altra faccia della medaglia del diritto immobiliare, cioè la tutela dei canoni locativi liberamente concordati nell’ambito dell’articolo 14 cpv. 1 per. 1 Legge fondamentale, è considerata particolarmente flessibile nella giurisprudenza consolidata della Corte costituzionale federale . Invece, fin da una delle prime grandi decisioni in materia di diritto locativo, è stata sottolineata l’alta rilevanza dell’appartamento come “centro dell’esistenza umana”, da cui conseguono “speciali obblighi costituzionali” (BVerfGE 18, 121 <131 s.> – imposta privilegio [1964]). Il diritto locativo non deve quindi essere concepito solo alla luce dell'articolo 14 cpv. 1 frase 1 Legge fondamentale, ma richiede una determinazione del contenuto e dei limiti sulla base del principio dello Stato sociale ai sensi dell'articolo 14 cpv. 1 frase 2 Legge fondamentale . Il limite per un intervento sproporzionato si trova nella minaccia sostanziale, cioè se si temono perdite permanenti a causa della regolamentazione dei prezzi locativi (BVerfGE 37, 132 <142> – Affitto comparativo I [1974]; BVerfGE 71, 230 < 250> – Limite limite [1985]).

Questa “economia della proprietà della casa” è un tema ricorrente nella politica abitativa, anche se ciò che viene inteso e definito come “economico” viene certamente discusso politicamente. Da decenni il BVerfG valuta la fattibilità economica della locazione al canone comparativo locale come indicato (BVerfGE 37, 132 <142> – Canone comparativo I [1974]). Tuttavia, non ne consegue che l’efficienza economica possa essere garantita solo se l’affitto si basa sul canone comparativo locale. Invece gli affitti dei locatori orientati al bene comune sono già nettamente inferiori al canone comparabile. E viceversa, l’affitto comparato non dice chiaramente se e per chi sia realmente conveniente. Questa domanda, invece, evidenzia un’altra peculiarità dell’edilizia abitativa: il mercato immobiliare è un mercato altamente imperfetto e atipico che ha spesso dimostrato di non poter essere l’unica soluzione alla crisi immobiliare. In definitiva, il mercato immobiliare soddisfa solo la domanda dei ricchi, il che significa che un’ampia varietà di gruppi di popolazione sono strutturalmente svantaggiati. Finora il loro approvvigionamento è stato assicurato principalmente attraverso sussidi statali e sempre meno attraverso l’edilizia sociale. Tuttavia, a causa del forte aumento degli affitti, sempre più economie domestiche scivolano verso l'indennità di alloggio, che di conseguenza è stata notevolmente ampliata. A causa di questi sviluppi si pone ora la questione di quanto questo sistema sia ancora sostenibile.

Prendere sul serio l’impegno per il bene comune

In questo contesto, l’edilizia no-profit rappresenta un’aggiunta sensata all’attuale politica abitativa. La creazione e il mantenimento di alloggi sufficienti e, soprattutto, a prezzi accessibili sono investiti di importanza politica e promossi. Dopo che ciò avveniva in precedenza in modo frammentario, ad esempio attraverso la riduzione delle imposte sull'imposta fondiaria (§ 15 cpv. 4 GrStG nF) o per le cooperative, l'edilizia senza scopo di lucro offre ora una base sicura e più ampia. Ciò non significa però che la nuova organizzazione residenziale no-profit sarà all'altezza delle aspettative riposte in essa. Ciò che è cruciale è l’attuazione concreta e uno sguardo attento alle normative fiscali pertinenti. La proposta di nominare le società immobiliari nella Sezione 52 AO non è di per sé sufficiente, ma deve essere concretizzata attraverso ulteriori norme legali, integrate da sussidi e ulteriormente differenziate attraverso vari livelli di finanziamento . ⁵⁾

Affinché le nuove abitazioni senza scopo di lucro soddisfino i requisiti richiesti, il progetto deve stabilire standard particolarmente severi per il canone di locazione secondo la legge senza scopo di lucro. Secondo le intenzioni della BMWSB, gli affitti offerti dovrebbero essere nettamente inferiori rispetto agli affitti comparativi locali in costante aumento per soddisfare il loro scopo sociale. ⁶⁾ Anche gli alloggi finanziati con l'aiuto delle agevolazioni fiscali dovrebbero essere dotati di vincoli permanenti per evitare un mero “uso sociale temporaneo” come nel sistema dell'edilizia sociale. Ciò garantirebbe non solo affitti accessibili nel portafoglio no-profit. Un altro vantaggio della gestione senza scopo di lucro sarebbe che l’onere di bilancio verrebbe alleggerito attraverso successivi sussidi per l’affitto sotto forma di indennità di alloggio e spese di alloggio ( indicato come vantaggio anche nel rapporto finale della commissione di esperti sulla socializzazione delle grandi società edilizie , pag.45 ).

Tuttavia, la nuova edilizia no-profit rimane limitata a un piccolo settore alternativo nel grande mercato immobiliare. Resta da vedere quale impatto avrà la reintroduzione degli alloggi senza scopo di lucro. Il ministro Klara Geywitz parla di circa 105.000 inquilini che potrebbero trarne vantaggio . Rispetto ai vecchi tempi, quando nel portafoglio delle organizzazioni senza scopo di lucro c'erano circa 3,4 milioni di appartamenti (che potevano essere occupati da più locatari) e vista la carenza di quasi 2 milioni di appartamenti a prezzi accessibili (cifre del 2018) , si legge che fa riflettere . È quindi improbabile che le speranze di un reale sollievo per le famiglie in termini di sussidi abitativi e costi di alloggio siano soddisfatte. Alla luce di queste cifre, non sono nemmeno da considerare effetti di contenimento dei prezzi sugli affitti liberamente finanziati, come quelli previsti nei precedenti dibattiti legislativi (ad esempio RegE AbolitionG, BT-Drs. 3/1234, p. 53 ) o osservati per Vienna . previsto. Nel mercato immobiliare non vincolato, è probabile che i prezzi degli affitti continuino ad avere una sola direzione – verso l’alto – e un solo paradigma – per generare profitti per gli investitori. Anche in questo settore non bisogna quindi trascurare la tutela degli inquilini.

L'introduzione delle nuove abitazioni senza scopo di lucro non significa alcun cambiamento del sistema e i suoi effetti immediati saranno limitati. Incoraggerà e consentirà ad alcune aziende di perseguire scopi di bene pubblico piuttosto che obiettivi di profitto. Questa è poco più di una goccia nell’oceano, ma offre uno sguardo su un futuro migliore.

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Questa è la traduzione automatica di un articolo pubblicato su Verfassungsblog all’URL https://verfassungsblog.de/wohngemeinnutzigkeit-eigentum-verfassung/ in data Mon, 10 Jun 2024 07:31:02 +0000.