New York e San Francisco dominano le città degli Stati Uniti con i carichi di debito degli uffici CRE più pesanti

Con una combinazione di tassi di interesse elevati e un lento ritorno alle torri per uffici, il settore immobiliare commerciale si trova ad affrontare ulteriori cali all’inizio del nuovo anno. Una delle sfide più significative che dovranno affrontare i proprietari di torri adibite a uffici sarà quella di ripagare l’intero valore del prestito o di trovare un’istituzione, come una banca regionale, disposta a offrire un rifinanziamento.

Secondo un nuovo rapporto del Financial Times , che fa riferimento ai dati della Mortgage Bankers Association, quest’anno è necessario rimborsare o rifinanziare 117 miliardi di dollari di debito degli uffici CRE. Gran parte di questo debito è concentrato nelle principali città come Manhattan, San Francisco, Chicago e Los Angeles.

"Sarà un ambiente molto difficile ottenere prestiti dalle istituzioni che normalmente concedono questi prestiti. Questo è il punto, "Andrew Metrick, professore di finanza e gestione di Janet L. Yellen e direttore del programma Yale sulla stabilità finanziaria , ha affermato recentemente alla conferenza dell'Associazione Alumni Real Estate.

Il difficile contesto può essere attribuito a diversi fattori, tra cui lo stress bancario regionale dovuto al crollo, tra gli altri, della Silicon Valley Bank, della First Republic e della Signature Bank, nella prima metà del 2023. La situazione peggiora per i proprietari di edifici perché le autorità regionali e comunitarie le banche costituiscono la maggior parte dello spazio di prestito CRE. Inoltre, il ciclo di rialzo dei tassi di interesse più aggressivo degli ultimi decenni da parte della Federal Reserve ha aumentato significativamente il costo del denaro.

Moody's Analytics stima che quest'anno avranno bisogno di finanziamenti circa 605 torri di uffici con mutui. Di questi, circa 224 avranno difficoltà a rifinanziarsi, o perché i valori immobiliari sono crollati e c'è troppo debito o forse per un alto tasso di posti vacanti.

Nel frattempo, lo stress sta emergendo poiché i nuovi dati Trepp mostrano che le insolvenze sui prestiti d’ufficio finanziati da titoli garantiti da ipoteche commerciali hanno superato il 6% alla fine di novembre, rispetto all’1,7% dell’anno precedente.

Anche con tassi di default bassi, le perdite potenziali su questi prestiti ammontano a miliardi di dollari. Un recente studio condotto da un gruppo di economisti statunitensi ha rilevato che il 40% dei prestiti d’ufficio nei bilanci bancari erano valutati inferiori all’importo del prestito, rappresentando un rischio per le banche regionali.

"La gente dovrebbe rendersi conto che le banche regionali sono ancora molto esposte ai problemi del settore immobiliare commerciale", ha affermato Leo Huang, responsabile del settore immobiliare commerciale presso Ellington Management.

Nei prossimi tre o quattro anni, circa due terzi dello spazio CRE richiederanno un rifinanziamento. Con il crollo dei valori immobiliari e tassi di interesse significativamente più alti, i tassi di default probabilmente continueranno ad aumentare, causando ancora più problemi alle banche regionali esposte.

Le turbolenze negli uffici CRE sono tutt’altro che finite.